文：利嘉閣地產(chǎn)總裁  廖偉強(qiáng)

近期香港銀行同業(yè)拆息保持低位，存款利率下行，大量定期存款資金尋求更高回報(bào)的投資渠道。

筆者近日收到不少朋友及客戶查詢，焦點(diǎn)多集中於樓價(jià)是否已觸底。在當(dāng)前市況下，許多潛在買家顯得舉棋不定，急需專業(yè)建議指引。尤其傳媒頻繁報(bào)道業(yè)主及投資者大幅減價(jià)沽貨，這些消息持續(xù)影響市場信心，令部分人士質(zhì)疑現(xiàn)時(shí)是否入市良機(jī)。然而，手持資金卻不願接
受定期存款的低回報(bào)，尋找投資機(jī)會是明智之舉。關(guān)鍵在於，資金應(yīng)否投向樓市，還是選擇其他投資產(chǎn)品？

自 2018 年中美貿(mào)易戰(zhàn)開打，隨後的社會事件及三年疫情衝擊，重創(chuàng)大型投資者及發(fā)展商，許多陷入高息借貸的壓力。發(fā)展商早年高價(jià)投地時(shí)，普遍預(yù)期樓價(jià)可隨市場上揚(yáng)，賺取可觀利潤，惟現(xiàn)實(shí)未能如願。樓價(jià)下跌同時(shí)借貸成本急升，形成「雙重打擊」，迫使發(fā)展商大幅
減價(jià)出售物業(yè)，以舒緩資金壓力。

過去在工商舖市場表現(xiàn)出色的投資者，持有大量工商舖及少量住宅物業(yè)，壓力同樣沉重。經(jīng)濟(jì)低迷導(dǎo)致需求萎縮，疫後商業(yè)及消費(fèi)環(huán)境劇變，工商舖物業(yè)價(jià)值大幅下滑。銀行要求每年重估還款能力，迫使投資者加速沽售物業(yè)以減輕負(fù)擔(dān)，無論是工商舖還是住宅物業(yè)，皆不惜
大幅減價(jià)。部分工商舖物業(yè)成交價(jià)較購入價(jià)下跌六至七成，傳媒報(bào)道這些大幅減價(jià)案例後，常令不熟悉市場的市民誤以為住宅市場同樣慘淡，導(dǎo)致潛在買家更為猶豫，容易誤判市場形勢。

工商物業(yè)樓價(jià)跌  不代表住宅會跟隨

買家在決定入市前，必須清楚區(qū)分住宅與工商舖市場的特性。工商舖市場的客源以企業(yè)及專業(yè)投資者為主，交易動機(jī)受商業(yè)環(huán)境、租賃需求及經(jīng)濟(jì)周期影響，價(jià)格波動較大，流動性較低。住宅市場則以自住及長線投資需求為主，受宏觀經(jīng)濟(jì)、利率及政策影響較大，需求相對
穩(wěn)定。一般投資者較少涉足工商舖市場，更不應(yīng)將其市況視為整體物業(yè)市場的指標(biāo)。近期利好因素湧現(xiàn)，包括市場信心回升、租金回報(bào)率高企及拆息回落，顯示住宅市場在累計(jì)下跌約三成後已接近底部，絕非部分人危言聳聽的「再跌三成」。