高力香港研究部及零售顧問主管 李婉茵

近日，西九文化區(qū)的住宅發(fā)展項目，正式向城規(guī)會劃地申請，計劃於7月初審議。坊間就西九再次以賣住宅地方式，以補貼文化區(qū)發(fā)展存有不少爭議聲音，認為措施未必長遠解決西九文化區(qū)的營運虧蝕情況，鄰近住宅的持份者亦表達了他們的關(guān)注，新建的住宅群可能對現(xiàn)時景觀受到影響。不過，筆者認為，規(guī)劃的必要性亦需視乎市場的變化而作調(diào)整，西九住宅的發(fā)展，對香港土地市場發(fā)展而言，有更策略性的意義。

先要說明，西九文化區(qū)的定位並不只是單純的文化發(fā)展用途，2008年立法會落實撥款時及2013年核準的西九文化區(qū)發(fā)展圖則核準圖編號 S/K20/WKCD/2（「西九發(fā)展圖則」）中，規(guī)劃上，西九文化區(qū)已是規(guī)劃發(fā)展成一個綜合文化藝術(shù)區(qū)，當中除發(fā)展核心文化藝術(shù)設(shè)施以及零售﹑餐飲及娛樂的用途外，亦包涵作酒店、寫字樓及住宅用途的用地。

西九文化區(qū)住宅發(fā)展具法理正當性

住宅向來都是西九文化區(qū)的發(fā)展組合中的重要一環(huán)，城規(guī)會亦於2014年核準其住宅的總樓面面積，由148,070平方米放寬至170,280平方米，以及放寬「其他指定用途」註明「混合用途」地帶的高度限制至最高100米（主水平基準上）。因此，西九管理局再作住宅發(fā)展具有充足的法理正當性，而是次西九管理局的申請發(fā)展範圍也是在所核準範圍以內(nèi)，而根據(jù)城規(guī)會於早年審議的規(guī)劃申請時，根據(jù)視覺評估，已大致保留面向?qū)Π兜纳骄凹昂＞?，對於九龍站上蓋的大部分住宅都高於200米（主水平基準上），而擬建住宅的高度最高則只達100米（主水平基準上），比九龍站上蓋的大部分住宅矮一倍或更多，理應(yīng)對其影響非常局部。

由此可見，西九文化區(qū)的住宅發(fā)展合理性充分，然而筆者也於2023年曾就西九再作住宅賣地以補貼文化區(qū)發(fā)展的「可持續(xù)性」方面作出探討，原意上，西九的住宅用地可只租不賣，長遠可作穩(wěn)定的現(xiàn)金流以維持營運，建議以政府借貸方式取代賣地收益，以防「殺雞取卵」。不過，眼光放置於目前，考慮到香港整體的財務(wù)狀況，商業(yè)、零售以至酒店及其餘房地產(chǎn)商業(yè)板塊，復甦仍然滯後，土地市場更是淡靜，似乎期望發(fā)展商於該處建設(shè)住宅，「只租不賣」並和西九管理局攤分租金收益，市場上並不現(xiàn)實，遠水也難救近火。

另一邊廂，西九文化區(qū)提供的文化土壤，其傳承、推廣及教育的使命，亦先天上難以過分商業(yè)化，造就容易遇上周期性的經(jīng)營困境，即管理局在多次策展上贏得口碑，成功奠定其成為香港重要的文化標誌，雖然近年也積極運用公共空間作表演和嘉年華租賃場地，但在功能和收費的局限性下，其收入對比規(guī)模、營運和保養(yǎng)的高昂成本，仍然是杯水車薪。

商業(yè)活動協(xié)同效應(yīng)利文化區(qū)持續(xù)發(fā)展

土地策略上，局方向來謹慎而行，其得天獨厚的地理位置，坐擁無敵維港海岸線，穿梭內(nèi)地與香港及各區(qū)連接便利，是香港最有價值的區(qū)域無疑，過往在樓市黃金期也是珍而重之，未有輕言出售，如今申請發(fā)展，除了需要解決燃眉之急外，其實對香港土地市場也有策略性的意義，畢竟樓市在多項政策措施下漸見成效，價格和成交量也趨向穩(wěn)定，賣地市場也極需要一幅標誌性的成交，為市場帶來信心的印證，西九擬訂發(fā)展的住宅土地便具備相當?shù)臈l件成為擔當，背後意義不凡，而從區(qū)域性的經(jīng)濟發(fā)展而言，常住人口的加入更有利於該區(qū)的商業(yè)活動活躍，其餘的商業(yè)樓面價值也能因此得到協(xié)同效應(yīng)，從而長遠支持文化區(qū)的持續(xù)發(fā)展。