香港文匯報訊（記者 黃子龍）要順利進展一個項目，關鍵往往在於細節(jié)。北部都會區(qū)統籌辦事處主任丘卓恒在接受香港文匯報訪問時，提到北部都會區(qū)發(fā)展過程中的多項關鍵細節(jié)，例如原址換地是否成功，要視乎發(fā)展商對後市的評估，因此特區(qū)政府提出放寬措施及適當延長申請時間。至於公私營房屋的比例，他指特區(qū)政府會按不同地區(qū)的情況作出調整，例如新田科技城、牛潭尾、流浮山等會提高私營房屋比例，強調七三比並非金科玉律。

七三比主要是規(guī)劃時一個假設

「很多時候對外說的七三比，主要是規(guī)劃時的一個假設?！骨鹱亢惚硎荆瑢嶋H操作時需因應不同區(qū)域的特性與整體房屋供應形勢進行動態(tài)調整。他舉例指出，新田科技城作為創(chuàng)科重鎮(zhèn)，未來可能吸引大量高技術人才；牛潭尾大學城則以教職員、學生為主體，租住私人樓宇作宿舍的需求旺盛；流浮山的定位是數碼科技樞紐，住宅也傾向低密度發(fā)展，其住宅組合自然也會有相應的調整。他續(xù)說，香港未來十年的公營房屋供應量比過去樂觀了許多，基本上已能滿足需求，這亦是有空間調整的原因之一。

至於原址換地，丘卓恒形容是「一扇窗」，可令發(fā)展商將原有土地改變用途，直接重新發(fā)展，無須經政府收回後再拍賣或批出，可加快發(fā)展步伐，但發(fā)展商需要向政府補足地價，並且可能需要興建公共設施。不過他亦指出，一些概念聽起來好像很簡單，惟當中涉及法律與地契文件，實際操作時存在一定複雜性。

十多宗原址換地申請 至今僅5宗成功

之前有十多宗原址換地申請，至今只有5宗成功個案，「很多時都能與發(fā)展商達成共識，但正式商談時始終涉及補地價，這要視乎它對後市的預測及願意投放資金。而在市場比較波動時，如有發(fā)展商持悲觀態(tài)度，最終便不能達成協議。」

丘卓恒強調，特區(qū)政府是樂見其成，因當中始終涉及公帑與土地價值。不過，特區(qū)政府之前亦推出了放寬措施，容許發(fā)展商只須擁有該地塊的九成土地，政府便會運用公權力協助他收回餘下的第三方土地，讓它可進行原址換地。另外，特區(qū)政府亦適當地延長了申請期限，讓發(fā)展商有更多時間做內部準備及與其商業(yè)夥伴洽談。

對於現時要求發(fā)展商進行私人項目時需同步負責建設毗鄰的指定公共設施或配套，會否減低原址換地的吸引力，丘卓恒指這是一個行之有效的機制，「這能避免社區(qū)配套滯後，而私人住宅旁邊有公園落成，亦可改善環(huán)境，對住宅的銷售也有積極影響?！?/p>

他指出，這機制亦體現了政府善用市場力量，從而以更有效率的方式共同塑造優(yōu)質社區(qū)。